Антикризисные модели ипотечного кредитования России
В открытой модели кредитно-финансовые организации финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав заем (кредит), организация (банк) продает ипотечный кредит третьему лицу –финансовому инвестору, который является оператором вторичного рынка ипотечных кредитов. Вырученные средства финансово-кредитные организации снова пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание.
В условиях кризиса модель интересна для финансового инвестора в случае стабильного или растущего рынка недвижимости и высоких процентных ставок по ипотечным кредитам. В настоящее время классическая модель ипотечного кредитования не несет в себе антикризисных черт.
5. Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию – американская модель.
Основная задача АИЖК способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования в России посредствам рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками – первоначальными кредиторами. Именно на АИЖК возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения предполагается, что АИЖК будет выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Второй функцией АИЖК является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. К третьей функции АИЖК относится представление интересов ипотечных структур в Правительстве РФ и других государственных учреждениях.
Данная модель в условиях кризиса оказалось неэффективной, что проявилось в повышении процентных ставок, уменьшении размера кредита, ужесточении требований к заемщикам.
6. Рефинансирование через систему коллективных инвестиций, предусматривающую организацию в регионах специализированных фондов, денежные средства которых должны быть направлены исключительно на приобретение закладных. Данная модель не получила распространения в России, но в условиях кризиса позволяет привлечь финансы на рынки недвижимости и ипотечного кредитования.
7. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке. В условиях кризиса данная модель не работает, так как фондовый рынок находится в стагнации.
8. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему общих фондов банковского управления, которая является одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. В условиях кризиса идет уменьшение количества инвестиций, в связи с чем данная модель не способна обеспечить систему ипотечного кредитования финансами.
Следует отметить, что в настоящее время в целях антикризисного поддержания строительного комплекса федеральными и региональными властями предпринимаются попытки выкупа построенного жилья по ценам ниже рыночных с дальнейшей передачей жилья в социальный наем. Однако последствием таких мер будут является отсутствие дальнейшего развития строительного комплекса, уменьшение ввода в эксплуатацию нового жилья, что приведет на этапе роста экономики (после кризиса) через 3-4 года к резкому дефициту жилья и стремительному росту цен по аналогии с рынком недвижимости 2006 г.
Процедура ипотечного жилищного кредитования в условиях антикризисной модели может комбинироваться:
· с финансированием, использующим безвозмездные жилищные субсидии;
· с продажей старого жилья для приобретения нового;
· с получением краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья;