Тенденции и перспективы развития ипотечного кредитования
С увеличением количества кредиторов на рынке ипотеки сложилась реальная конкуренция между банками, в результате которой:
- снизились процентные ставки по кредитам до 10-13% в валюте и до 14- 15 % в рублях;
- увеличились сроки кредитов,
- уменьшились требования к размеру первоначального взноса до 15-20% от стоимости жилья,
- появились новые кредитные продукты с переменой процентной ставкой.
Активизация банков в развитии ипотечного кредитования обусловлена:
Во-первых, благодаря правовому обеспечению ипотечных программ, в том числе упрощенной процедуре обращения взыскания на заложенное жилье. Этому способствовали изменения в федеральном законодательстве (в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", изменения в Гражданском и Налоговом кодексах.
1) ГПК РФ, ст. 446: новая норма предусматривает взыскание на принадлежащее должнику жилое помещение, если оно является предметом ипотеки и в соответствие с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, вне зависимости от того, является ли жилье единственно пригодным для постоянного проживания.
2) ГК РФ, ст.292:
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
3) ФЗ «Об ипотеке», ст. 78:
- При обращении взыскания прекращаются пользования жилым помещением права не только залогодателя и членов его семьи, но и любых других лиц, проживающих в данном помещении.
Обращение взыскания на заложенное жилое помещение разрешается и в случае, если кредит предоставлен на приобретение или строительство другого жилья, а также на капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение и погашение ранее выданного ипотечного кредита. ст. 6:
- ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или законом.
4) НК РФ, ст. 149
Все операции по реализации жилья застройщиками и операции на вторичном рынке жилья не облагаются НДС с 01.01.2005 г.
5) ФЗ «Об ипотеке», ст. 76:
При предоставлении кредита или целевого займа для строительства жилого дома, обеспеченного залогом незавершенного строительства, по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
6) Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить любые условия закладной.
Таким образом, данные изменения повышают защиту банка-кредитора и снижают залоговые риски.
Внесены поправки в ФЗ «Об ипотеке» относительно добровольного страхования риска ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Эта норма позволит снизить ипотечный кредитный риск банка
Большое внимание уделяется законодательному обеспечению системы рефинансирования как основной движущей силы развития ипотечного кредитования. В 2004 году в закон «Об ипотечных ценных бумагах»
были внесены дополнительные поправки, направленные на усиление защиты прав инвесторов в случае возможного банкротства эмитента. Кроме того, инвесторы, приобретающие ипотечные ценные бумаги, будут пользоваться льготами по доходу от инвестиций. Так, вместо общего налога в 24% по доходам от ценных бумаг они будут платить всего 9% (если ипотечные ценные бумаги будут выпущены до 1 января 2007 года) или 15% по выпускам, состоявшимся после этой даты.