MixedBanks

Анализируя статистику ипотечного кредитования в России за последние годы можно отметить положительную тенденцию к увеличению данной доли кредитования в общем пакете кредитных услуг банков. По данным Центрального банка, объем ипотечного кредитования в России в 2004 году увеличился почти в три раза. По состоянию на 1 января 2005 года объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам, достиг 18,461 млрд. рублей, при этом их доля в общем объеме предоставленных физическим лицам кредитов составила 1,52%. Росту объемов ипотечного кредитования в прошлом году и в начале этого года способствует, по мнению большинства специалистов, улучшение банками условий по ипотечным кредитам в условиях достаточно жесткой конкуренции (по данным Центробанка за 2004 год, количество кредитных организаций, предоставлявших ипотечные жилищные кредиты, увеличилось со 144 до 218). Однако, несмотря на рост объемов ипотечного кредитования в 2004 году и за четыре месяца 2005 года, спрос на ипотечные кредиты в России по-прежнему в несколько раз превышает предложение. Эксперты оценивают потребность в ипотечных кредитах примерно в 50 млрд. долларов. При этом из 61% россиян, желающих улучшить свои жилищные условия, 31% психологически готов вступить для этого в долгосрочные отношения с банками, причем эта цифра возрастает до 50% в случае получения помощи со стороны государства.

В основном ипотечные кредиты берут люди, принадлежащие к так называемому среднему классу. Если 50 тыс. долларов взять в кредит на 10 лет по ставке 10,5% годовых, то ежемесячный платеж заемщика, включающий в себя уплату процентов по кредиту и погашение основного долга, составит 675 долларов, при этом доход должен быть не меньше 1350 долларов. По свидетельству банковских специалистов, к средней ценовой категории относится и жилье, которое приобретается клиентами с помощью ипотеки. На сегодняшний день в Москве и крупных городах России средняя сумма ипотечного кредита составляет 50-70 тыс. долларов, в Московской области - 35 тыс. долларов, а в регионах - менее 35 тыс. долларов.

Сейчас рынок сформировался таким образом, что большую часть потенциальных заемщиков останавливает именно отсутствие первоначального взноса в требуемом объеме. Среднерыночный первоначальный взнос в ипотеке на сегодня составляет 30% от стоимости жилья. Если его снизить до 15%, то объем ипотечного кредитования многократно возрастет. Это объясняется тем, что основная часть платежеспособного населения начала получать устойчивые доходы в последние 2-3 года, поэтому достаточный объем средств просто не накоплен. По мере роста благосостояния населения первичный взнос по ипотеке можно увеличить, хотя на Западе первоначальный взнос колеблется в пределах 5% от стоимости приобретаемого жилья. Еще одним шагом к популяризации ипотеки может стать увеличение сроков ипотечных кредитов. Среди банков сегодня лишь единицы предлагают кредит сроком до 27 лет. В среднем по рынку сроки составляют до 10 лет.[35]

Процентные ставки, по мнению специалистов, скорее всего, останутся прежними. Для более активного развития рынка ипотечного кредитования потребуется принятие недостающих законодательных актов и внесение изменений в часть из них, а также развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Также необходимо совершенствовать налоговое законодательство, чтобы увеличить долю официальных доходов населения, требуется расширение налоговых льгот как для продавцов жилья, так и для его покупателей, в том числе и в кредит, нужны комментарии и дополнительные законодательные акты, регулирующие процесс выпуска ипотечных ценных бумаг, их обращение, права и обязанности участников рынка ипотечных ценных бумаг. Для того чтобы создать благоприятные условия для развития системы ипотечного кредитования и сделать ее действительно массовой, в первую очередь необходимо создать условия для снижения процентной ставки. Становление и развитие рынка ипотечных ценных бумаг позволит привлечь средства различных инвесторов, увеличить и ускорить обороты денежных средств, вкладываемых в ипотеку. Это позволит снизить ставку привлечения средств банками до 5-8% - сейчас средняя ставка привлечения средств в рублях составляет 10-12% плюс стоимость услуг участников ипотечного рынка, вот и получается в среднем 15% годовых в рублях. В свою очередь, снижение ставки привлечения средств приведет к снижению рыночной ставки по ипотечным кредитам. Кроме того, сейчас некоторым сдерживающим элементом развития рынка ипотеки выступают сами банки, которые, как правило, работают только с достаточно понятными для банков категориями клиентов. Появление института кредитных бюро в России позволит банкам более оперативно оценивать кредитоспособность заемщика, что приведет впоследствии к снижению ставок кредитования.